不到一年的時間,全國約80塊“只租不售”地塊相繼推出,由此看到了政府發展住房租賃市場的堅定決心。無疑,“只租不售”地塊的推出,是針對過熱的土地市場打下的一針冷卻劑,也是住宅市場從單一的快速開發銷售模式向長期持有經營等多模式轉變的重要一步,特別在土地資源緊缺的一線城市,這必定是大勢所趨。 但是,要讓租

不到一年的時間,全國約80塊“只租不售”地塊相繼推出,由此看到了政府發展住房租賃市場的堅定決心。無疑,“只租不售”地塊的推出,是針對過熱的土地市場打下的一針冷卻劑,也是住宅市場從單一的快速開發銷售模式向長期持有經營等多模式轉變的重要一步,特別在土地資源緊缺的一線城市,這必定是大勢所趨。

但是,要讓租賃型住房在全國大中城市鋪開并且走向成熟,有賴于兩點:一是投資者或開發商的專業運營能力,二是與住房租賃市場相關的配套政策。從專業運營能力來看,目前我國仍無法推出一只真正的房地產信托投資基金(REITs)產品,不僅是法律和程序的阻礙,還有國內投資市場投機氛圍過于濃郁、缺乏專業管理公司、散戶不成熟等原因。不過,可喜的是,多個龍頭開發商開始有意識地轉變角色,從單一的開發者轉變為運營商,開始自建團隊或者尋求外包合作,若住房租賃市場發展的政策預期強烈,由此衍生出來的專門聚焦住宅物業專業運營的產業也值得期待。

而住房租賃市場發展的配套政策則包含金融、稅法、土地、法規等,目前以個人業主為主的租賃市場魚龍混雜、亂象頻出備受詬病,以企業為運營主體的租賃型住宅是否能起到很好的規范引導作用,這個非常值得期待。據了解,深圳(樓盤)在這塊早已開始行動,政府正在搭建具有官方性質的租賃平臺,這些平臺將大力整合租賃方面的資源,包括這些企業的房源,交由指定單位統一管理,也有一些市場機構正在搭建這樣的平臺,預計明年會看到雛形。

從金融的角度來看,只有基本達到資產證券化的水平,超大城市的自持租賃住宅才可以持續經營,而現有的政策遠遠不能滿足這樣的要求。不過,國務院辦公廳《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》已經明確指出:“鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則,向住房租賃企業提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。穩步推進REITs試點?!閉饈親》孔飭奘諧》⒄溝囊淮罅戀?。

在實際調查中,地價與稅收也是企業積極參與租賃住宅建設的最大顧慮和困境,政府既然決心已定、力推企業自持租賃住宅,是否可以在土地和房產的稅收上適當減免?也有學者提出,可否允許自持20年之后就可以整體轉讓、打通資產流動通道?可否允許租戶小孩就近入學、解決他們的最大痛點,也提升租賃住宅的吸引力?可否允許租賃住宅嘗試讓渡使用權的養老地產?

目前看來,發展住房租賃市場需要這樣一個傳導機制,即政府在政策上先動起來,然后有了金融和資本的跟進,投資者和開發商便會大規模地齊頭并進。